１．２０２４年４月１日から相続登記申請が義務化
① ３年を過ぎると１０万円以下の過料の対象に
相続登記が義務化されるまで、あと半年を切りました。これまで特に期限が定められていなかった相続登記ですが、２０２４年４月１日以降は３年以内に登記申請することが求められます。
そして、期限を過ぎた場合、１０万円以下の過料を支払う可能性が発生します。このように相続登記を義務化することにより不動産の所有者を明確化し、所有者不明不動産を増やさないことが、この義務化における最大の目的です。
② 「３年以内」とは、いつから？
ここからは、もう少し詳しく相続登記の義務化を説明していきます。まずは、「どの時点から」３年以内かということですが、「相続や遺言によって所有権を取得したことを知ったときから」３年以内とされています。
多くの場合、遺産分割協議によって不動産を相続する方を決めると思いますので、相続開始時が起算点になる方が多いでしょう。ただし、もし被相続人と疎遠な相続人がいて、亡くなったことを知らなかったのであれば、亡くなったことを知り、不動産の相続人であることを知ったときが起算点となります。このあたりは、相続放棄の「３カ月以内」と同様です。
この起算点から３年以内に遺産分割協議を成立させて、登記申請を行う必要があります。遺言が残されていた場合は、その遺言内容から不動産を取得することを知ったときが起算点となり、そこから３年以内となります。
ただし、「正当な理由」がある場合は過料の対象外とされています。例示されている正当な理由はいくつかありますが、長年にわたり相続登記を放置したため相続人が膨大な人数となってしまった場合、遺言の有効性や遺産の範囲等に争いがある場合、相続人が重病等の場合などがあります。
③ ２０２４年４月１日より前に発生した相続も対象
２０２４年３月３１日以前に相続が発生していた場合も義務化の対象となりますので、現時点ですでに相続が発生したのに登記申請をしていないケースも、注意が必要です。
２０２４年４月１日以降の相続に関しては、前述の相続発生時が起算点となりますが、すでに相続が発生している場合は、２０２４年４月１日が起算点となります。そのため、２０２７年３月３１日が登記申請の期限とお考え下さい。
２．何をすれば良いのか ～ケース別解説～
① 遺産分割協議を行う場合
では、相続登記を申請するために何をすれば良いのかを、ケース別に解説していきます。遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を相続するという最も一般的なケースでは、相続人全員で遺産分割協議を行い、その内容を遺産分割協議書にまとめて、相続開始から３年以内に相続登記を申請します。
もちろん、その前提として相続人を確定するために被相続人の出生頃から死亡までの連続した戸籍謄本等の必要書類を集めなければなりません。これらの添付書類を添えて、相続登記の申請書を作成後、不動産の所在地を管轄する法務局へ登記申請します。この際に、登録免許税（不動産評価額の０．４％）の納付も必要です。
② 遺産分割協議がまとまらない場合
期限内に遺産分割協議がまとまれば良いのですが、相続人の意見がまとまらない場合はどうすればいいのでしょうか？ この場合は、後述の法定相続分で登記することも可能ですが、新たに設けられた「相続人申告登記」を利用するのがいいでしょう。
この「相続人申告登記」は一部の相続人のみで行うことができ、期限内に相続登記の申請義務を果たしたことになる制度です。法務局に対して、相続が発生したことと申出人が相続人のひとりであることを単に報告する制度なので、相続人の範囲や、所有権を取得するのが誰なのか、決まっていなくても申告できます。ただし、いわゆる相続登記とは異なるため、相続人が権利を取得したことを公示するものではなく、単に相続の開始を公示するものであり、正式な相続登記までの“つなぎ”的な役割となります。
その後、遺産分割協議が成立したら、３年以内に相続登記を申請することになります。
③ 法定相続の場合
もし相続人が１名だけなら当然に法定相続となりますし、法定相続分に従った割合で共同相続する場合も、遺産分割協議は不要です。相続開始から３年以内に必要書類を集め、相続登記を申請することになります。
また、ひとまず法定相続分で登記した後、遺産分割協議がまとまった後に更正登記を申請することもできます。改正法の施工前は、複数の相続人がいた場合はその全員で共同して更正登記を申請する必要がありましたが、改正法の施行後は、相続人単独での更正登記の申請が可能となります。そのため、更正登記の使い勝手がかなり良くなるため、とりあえず法定相続分での登記を申請することも、検討して良いでしょう。
④ 遺言がある場合
遺言の内容により相続することを知ったときから、３年以内に相続登記を申請します。これまでは、基本的に相続人を義務者、遺産を得る人を権利者とする共同申請だったため、義務者側の協力を得ることができなければ、なかなか登記申請できないことがありました。しかし、改正法の施行後は、遺産を得るのが相続人であれば単独申請が可能となります。
添付書類や手続きの手順は、公正証書遺言か自筆証書遺言か、また自筆証書も法務局の遺言書保管制度を利用しているか否かで異なってきます。
⑤ 相続放棄する場合
相続放棄をすれば、そもそも相続人ではなかったことになるので、相続登記の申請義務は無くなります。ただし、先順位の相続人が相続放棄したことにより、新たに相続人となる方も現れます。新たに相続人となった場合は、相続放棄によって不動産を取得した事実を知ったときから３年以内に相続登記を申請することになります。他にも相続人がいるのであれば、前述①～③の手続きを踏む必要があります。
