１．２次相続時の１次相続の登録免許税を免除
① 個人が土地を相続する場合に適用（租税特別措置法第８４条の２の３第１項）
日本全国で、九州の面積にも及ぶ土地の所有者が不明と言われています。これはそもそも、相続登記が確実に行われていないためです。そこで、相続登記を推進するため、登記時にかかる登録免許税を軽減する時限措置（２０２１年３月３１日まで）が実施されています。
そのひとつが、土地の２次相続において、１次相続の登録免許税を免除する（下は法務省ＨＰ掲載のイメージ）というもの。「じゃあ半額になっておトク」と思われるかもしれませんが、登記実務上はこの規定を使わなくても、２次相続の場合は基本的に下のイメージ図のＡからＣへ移転登記することが可能です。もちろんＡからＢ、そしてＢからＣへ移転登記を行うこともできますが、通常は１度の登記でＡからＣへ移転登記を行いますので、この免税措置の恩恵を受けることはありません。
② 活用できるシチュエーション
ではまったく意味のない免税措置なのかというと、そんなことはありません。活用できそうなのは、以下の場合です。
◆共有が生じる場合：１次相続が何らかの理由で共有になってしまうのであれば、直接ＡからＣへ移転登記できません（たとえば、Ｘが２分の１、Ｙが２分の１の持分を得る場合）。その場合にはこの免税措置の恩恵を受けることになります。
◆２次相続前に売買した場合：この免税措置は、上記のケースでいうＣさんがその土地を相続している必要はなく、Ｂさんが死亡前に第三者のＤさんに売却していたとしても適用されます。売却時に不動産会社が関与していればＡからＢへの相続登記を省略することはないでしょうが、個人間で売却していた場合にはあり得る話です。
２．少額土地相続時の登録免許税を免除
① １０万円以下の土地相続時に適用（租税特別措置法第８４条の２の３第２項）
もうひとつ、免税措置が適用される規定が設けられています。適用の条件は３つ。
１）市街化区域外の土地であること
２）法務大臣が指定する土地であること
３）不動産の価額が１０万円以下であること
市街化区域かどうかは市区町村役場で調べられますし、不動産の価額は固定資産税評価証明書に記載されています。問題は法務大臣が指定する土地かどうかですが、これは各法務局のホームページなどに対象地が公表され、確認できるようになっています。埼玉県内でも、比較的人口が多いさいたま市や川越市、所沢市内でも多くの場所が対象地として指定されています。
② 活用できるシチュエーション
上記の条件すべてに当てはまるのは、基本的に都市部ではない場所の土地ということが多いはずです。１筆や２筆程度であれば、不動産の価額が１０万円以下の場合の移転登記時にかかる登録免許税は１０００円となり、あまり恩恵はありません。
恩恵を受けそうなのは、広大な農地や山を丸ごと相続した場合など。相続した土地が何十、何百筆にもなっていて、それぞれの価額が１０万円以下の場合もあり得ると思います。
なお、この免税措置は、登記申請すれば自動的に適用されるわけではありません。申請書に適用条文を記載する必要がありますので、ご注意ください。
